Sự thật phía sau bản hợp đồng thuê nhà

Khi nhắc đến những rủi ro trong quá trình giao dịch nhà đất, người ta thường nghĩ ngay đến người mua. Tuy nhiên, thực tế cho thấy nếu không cẩn trọng thì ngay cả chủ đất cũng có thể trở thành nạn nhân của những chiêu trò lừa đảo. Điển hình là cái bẫy ký “Hợp đồng chuyển nhượng” làm thủ tục vay tiền mà rất nhiều người đã mắc phải dẫn đến nguy cơ có thể mất nhà.

Bà Nguyễn Thị N. (60 tuổi) cho biết: Gia đình bà có thửa đất diện tích 200m2, trên đất có 1 căn nhà cấp 4 tại huyện Phúc Thọ, Hà Nội. Nguồn gốc mảnh đất này là do vợ chồng bà N. mua từ năm 1994 nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Sau đó, chồng bà N. mất.

Đến năm 2002, mảnh đất trên được cấp sổ đỏ mang tên bà N. Đầu năm 2012, bà N. có nhu cầu vay một khoản tiền lớn. Bà được anh trai giới thiệu đến gặp bà Bùi Thị T., giám đốc một công ty TNHH có trụ sở tại khu đô thị Văn Khê (quận Hà Đông, Hà Nội). Sau khi nghe bà N. trình bày nhu cầu vay tiền, bà T. đồng ý cho vay 400 triệu đồng với điều kiện bà N. phải thế chấp sổ đỏ.

Giám định chữ viết, chữ ký tại Phòng Kỹ thuật hình sự Công an TP Hà Nội.

Cũng theo hướng dẫn của bà T. thì để đảm bảo cho khoản vay, bà N. cùng 2 con phải ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng mảnh đất cho ông Nguyễn Đình Q. Nghĩ đơn giản rằng việc ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ là thủ tục để được vay tiền, hằng tháng vẫn trả lãi đến khi nào có điều kiện trả tiền thì lấy lại sổ đỏ nên 3 mẹ con bà N. đã theo bà T. đến một văn phòng công chứng ở quận Cầu Giấy để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Đình Q. với sự chứng kiến của bà T. và anh trai bà N.

Sau khi ký hợp đồng công chứng, bà N. cùng anh trai và bà T. đến nhà ông Nguyễn Đình Q. để nhận tiền. Tại đây, ông Q. đọc nội dung giấy biên nhận tiền theo mẫu cho anh trai bà N. viết, sau đó yêu cầu bà N. ký. Mặc dù trong giấy biên nhận ghi số tiền 460 triệu đồng nhưng thực tế bà N. chỉ được nhận 400 triệu đồng. Số tiền 60 triệu đồng được ông Q. giải thích lý do là trừ tiền lãi.

Cũng chính vì việc bị trừ ngay 60 triệu tiền lãi nên bà N. càng tin rằng việc lập hợp đồng chuyển nhượng chỉ là thủ tục để được ông Q. cho vay tiền. Do đó, sau khi nhận 400 triệu đồng, 3 mẹ con bà N. yên tâm tiếp tục sinh sống tại mảnh đất của gia đình. Tháng 6-2012, bà N. đập bỏ ngôi nhà cấp 4 cũ, dùng tiền vay xây một ngôi nhà mái bằng kiên cố cho gia đình.

Trong khi cả nhà bà N. đang sống rất yên ổn thì đầu năm 2017, có một người đàn ông tên Phạm Văn L. đến tuyên bố mảnh đất gia đình bà N. đang ở thuộc sở hữu của anh ta. Anh L. mang sổ đỏ có sơ đồ mảnh đất mang tên mình ra để chứng minh. Cả gia đình bà N. hồn phách lên mây, không hiểu vì sao lại có chuyện như vậy. Và đương nhiên khi xảy ra tranh chấp, hai bên đã phải nhờ đến sự giải quyết của tòa án.

Theo trình bày của anh Phạm Văn L. thì tháng 4-2014, anh L. mua lại mảnh đất trên từ anh Nguyễn Đình Q. Khi bán, anh Q. cho anh L. xem sổ đỏ mảnh đất đã được sang tên cho anh Q. và một hợp đồng thuê nhà, nội dung anh Q. cho gia đình bà N. thuê lại ngôi nhà trên mảnh đất đã mua trong thời gian 2 năm.

Trước khi giao dịch, anh L. đến trực tiếp xem mảnh đất, thấy có gia đình bà N. đang ở nhưng vì có hợp đồng thuê nhà thời hạn 2 năm nên anh L. đã không gặp và hỏi chuyện gia đình bà N. Đợi đến đầu năm 2017 là hết thời hạn thuê nhà theo hợp đồng, anh L. đến yêu cầu gia đình bà N. trả đất mới biết giao dịch trước đó của mình và anh Nguyễn Đình Q. là “có vấn đề”.

Về phần anh Nguyễn Đình Q., khi được tòa mời lên giải trình, anh Q. cho biết sau khi mua mảnh đất của bà N., do không có nhu cầu sử dụng nên cho bà N. ở nhờ. Tuy nhiên để tránh rủi ro thì anh đã lập hợp đồng cho bà N. thuê nhà nhưng bà N. không phải trả tiền.

Vụ việc trở nên phức tạp khi phía bà N. một mực khẳng định chưa bao giờ có ý định bán đất cho anh Nguyễn Đình Q. Việc bà ký hợp đồng chuyển nhượng chỉ là thủ tục để được vay tiền và bà cũng chưa bao giờ ký vào giấy tờ hợp đồng thuê nhà với anh Q.

Để làm rõ bản chất của sự việc, tòa án đã phải nhờ đến cơ quan kỹ thuật hình sự Công an Hà Nội để trưng cầu giám định chữ ký của bà N trong các giấy tờ liên quan gồm hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng thuê nhà.

Quá trình nghiên cứu, giám định tài liệu, giám định viên đặc biệt chú ý tới bản hợp đồng thuê nhà mà theo bà N. trình bày, bà không ký vào văn bản nào có nội dung như vậy. Bản hợp đồng thuê nhà này có 5 trang, đều có chữ ký của bà N. ở vị trí góc trang giống như hợp đồng chuyển nhượng. Đối với tài liệu có nhiều trang thì trước khi nghiên cứu tự dạng, giám định viên thường tiến hành xem xét về kỹ thuật tài liệu để đánh giá tài liệu đó có bị thay, thêm trang, tẩy xóa, sửa chữa hay cắt ghép không, sau đó mới giám định theo yêu cầu của cơ quan trưng cầu giám định.

Ở vụ việc này, khi xem xét bản hợp đồng thuê nhà, giám định viên phát hiện mực viết trong chữ ký của bà N. ở trang 1 khác với các trang sau. Tiếp tục giám định chữ ký của bà N., xác định chữ ký từ trang 2 đến trang 5 đúng là do bà N. ký, giống với các chữ ký trên hợp đồng chuyển nhượng. Riêng chữ ký ở trang 1 hợp đồng thuê nhà thì không phải của bà N.

Với kết quả giám định này, giám định viên nhận định nhiều khả năng khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bà N. đã bị “cài” ký thêm các trang sau của hợp đồng thuê nhà, sau đó đối tượng ký giả chữ ký của bà N. ở trang 1 hợp đồng thuê nhà nhằm hợp pháp lý do “sau khi mua đất đã cho bà N. thuê nhà thêm 2 năm”. Khả năng khi ký hợp đồng chuyển nhượng, bà N. cùng lúc phải ký rất nhiều bản đã sơ suất không đọc kỹ nội dung cụ thể của từng trang  văn bản nên đã không phát hiện ra việc bị lừa ký thêm vào hợp đồng thuê nhà.

Nhận định này khớp với diễn biến thực tế bởi nếu đã chuyển nhượng đất cho ông Q. thì không có lý gì gia đình bà N. lại bỏ ra một khoản tiền lớn để đầu tư xây nhà ở kiên cố trong thời gian thuê nhà chỉ có 2 năm.

Phát hiện và kết luận quan trọng này của cơ quan giám định đã chứng minh hợp đồng thuê nhà là giả mạo, giúp bà N. và các con lấy lại công bằng khi tham gia giải quyết tranh chấp tại tòa án.

Rắc rối từ giấy mua bán viết tay

Theo giám định viên kỹ thuật hình sự, trong những năm gần đây, khi giao dịch bất động sản ngày càng sôi động, đất ở các vùng ngoại thành trước đây “rẻ như cho” bỗng trở nên có giá là nguyên nhân dẫn đến không ít tranh chấp giữa người bán và người mua trong các vụ mua bán viết tay.

Mới đây nhất, tòa án huyện P. đang thụ lý giải quyết một vụ án dân sự tranh chấp quyền sử dụng đất khi phía người bán một mực phủ nhận chữ ký trong giấy mua bán viết tay không phải của mình. Nguyên đơn trong vụ việc là bà Lê (50 tuổi), bị đơn là ông Nguyễn (60 tuổi).

Người dân cần cẩn trọng trong những giao dịch liên quan đến sổ đỏ.

Sự việc bắt nguồn từ năm 2003, khi đó gia đình bà Lê có 1 thửa ruộng khoảng 400m2 chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do có nhu cầu làm trang trại nên ông Nguyễn thỏa thuận với bà Lê mua mảnh đất ruộng trên với giá 4 triệu đồng. Sau đó ông Nguyễn sử dụng đất làm trang trại, ao cá. Sau 10 năm “êm ấm” thì đến năm 2013, phía gia đình bà Lê bất ngờ làm đơn kiện đòi ông Nguyễn phải trả lại mảnh đất trên.

Để chứng minh  mảnh đất là sở hữu của mình, ông Nguyễn xuất trình cho cơ quan chức năng một giấy chuyển nhượng đất viết tay ngày 9-2-2004 do chồng bà Lê là ông Mạnh ký tên. Mặt sau của giấy chuyển nhượng có chữ ký của ông Mạnh nhận số tiền 4 triệu đồng.

Tuy nhiên, cả hai vợ chồng bà Lê đều khẳng định không có chuyện gia đình bà chuyển nhượng mảnh đất ruộng ấy mà thực tế là cho ông Nguyễn thuê đất trong vòng 10 năm với giá 4 triệu đồng, thỏa thuận đến năm 2013 ông Nguyễn phải trả lại.

Bà Lê cho rằng thời điểm đó, chỉ có bà thỏa thuận miệng việc cho thuê đất với ông Nguyễn chứ chồng, con bà không tham gia vào thỏa thuận này nên hai bên không có hợp đồng cho thuê đất và chữ ký trong giấy chuyển nhượng mà ông Nguyễn xuất trình không phải chữ ký của ông Mạnh chồng bà. Vợ chồng bà Lê có đơn yêu cầu tòa án trưng cầu giám định chữ ký trong giấy chuyển nhượng mà ông Nguyễn xuất trình.

Theo giám định viên kỹ thuật hình sự, cái khó trong vụ việc này là phải giám định chữ ký ở một khoảng thời gian cách xa khá lâu, lên tới 14 năm. Theo thời gian thì chữ viết, chữ ký của con người có thể thay đổi. Mẫu chữ ký của ông Mạnh trong tờ giấy chuyển nhượng được viết từ năm 2004, trong khi mẫu chữ viết chữ ký để giám định so sánh được viết tại tòa án 14 năm sau. Hai mẫu chữ viết chữ ký cách xa nhau về thời gian và điều kiện viết cũng khác nhau.

Thực tế đã có rất nhiều vụ việc đối tượng cố tình thay đổi chữ viết, chữ ký nhằm gây khó khăn cho cơ quan giám định. Tuy nhiên, dù có thay đổi thế nào đi nữa thì chữ viết chữ ký vẫn có những đặc điểm cá biệt mang tính ổn định. Và ở vụ việc này, dựa vào những đặc điểm cá biệt ấy, cơ quan giám định đã có đủ căn cứ để kết luận chữ ký trong giấy chuyển nhượng đất năm 2004 là chữ ký của ông Mạnh chồng bà Lê. Sự thật phía sau tranh chấp đã được sáng tỏ.

Thời điểm mà ông Nguyễn mua mảnh đất ruộng của vợ chồng bà Lê thì giá đất nông thôn chỉ “rẻ như bèo”. Nhưng đến năm 2013, cơn sốt đất lan đến các vùng ngoại thành, không chỉ đất thổ cư mà đất ruộng cũng tăng đến chóng mặt. Mảnh đất trước kia vốn chỉ trồng cấy nay bỗng trở thành mớ tài sản có giá trị cao. Tiếc của, vợ chồng bà Lê đã đâm đơn kiện ông Nguyễn.

Phòng ngừa những thủ đoạn giả mạo, lừa đảo khi mua bán nhà đất

Theo giám định viên kỹ thuật hình sự, những tranh chấp dân sự liên quan đến giao dịch bất động sản xảy ra khá phổ biến, trong đó phổ biến nhất là việc tố cáo giấy tờ giả mạo, chữ ký giả mạo. Nhằm chủ động tránh vấp phải những phiền phức có thể phát sinh, cơ quan giám định khuyến cáo người dân cần cẩn trọng trong tất cả các giao dịch có văn bản, tài liệu liên quan đến chữ ký.

Trước khi ký bất cứ giấy tờ nào cần phải đọc kỹ nội dung, không nên để các dòng trống trên văn bản đề phòng đối tượng có thể điền thêm nội dung. Ngoài việc ký tất cả các trang trong toàn bộ tài liệu liên quan đến giao dịch, cần thiết phải điểm chỉ vân tay để đối tượng không thay được tài liệu. Mặt khác, đối với các giao dịch bất động sản hoặc giao dịch có giá trị lớn thì hợp đồng phải chặt chẽ và tuân thủ các quy định của pháp luật, không nên giao dịch viết tay.

Ngoài ra, cơ quan điều tra cũng  khuyến cáo một số vấn  đề mà người mua nhà, đất cần chú ý khi tiến hành giao dịch:  Khi mua nhà với người được ủy quyền, để tránh bị rắc rối với quan hệ nợ nần mà hai bên che đậy bằng hợp đồng ủy quyền, người mua nên tìm hiểu cặn kẽ căn nhà, gặp gỡ trực tiếp người ủy quyền. Nếu nhận thấy hợp đồng ủy quyền giả tạo thì nên tránh.

Để không bị rơi vào bẫy giấy tờ sổ đỏ giả, người giả đi công chứng hoặc mua phải nhà đất dạng đang thế chấp ngân hàng, nhà đất đang bị kê biên để thi hành án hoặc vướng quy hoạch, người mua nên yêu cầu người bán cho xem bản chính sổ đỏ, xin bản photo để tham khảo thông tin tại UBND cấp phường hoặc văn phòng đăng ký nhà đất trước khi tiến hành chính thức giao dịch. Đối với nhà, đất của các đồng sở hữu thì người mua phải yêu cầu tất cả các chủ sở hữu làm văn bản đồng ý bán.